Það er hægt að bjóða lægri vexti hér á landi

Af hverju eru vextir hér þrefallt hærri en í Færeyjum? Af hverju borgar ung fjölskylda 68 þús ISK af húsnæðisláni í Þýskalandi á meðan íslensk fjölskylda greiðir 103 þús krónur fyrir jafnhátt lán sem nær yfir jafnlangan tíma?

Svarið er hin íslenska verðtrygging. Þetta er kerfi þar sem lántakandinn eignast lítið í eigninni af því lánið lækkar ekki mikið nema síðasta hluta lánstímans. Verðtrygging er því eins og að borga leigu nema að ef þú endist út lánstímann þá verður niðurstaðan loks jákvæð á endanum (þó að þú sért búinn að greiða húsið þitt 4-5 sinnum á meðan Svíi eða Normaður greiðir sína eign tvisvar sinnum (höfuðstól plús vextir) yfir allan lánstímann.

Verðtryggingarkerfið er yfirleitt óhagstætt lántakendum en hefur sinn tilgang af því það býður lægri afborganir en óverðtryggð lán – fyrst um sinn. Þess vegna neyðist fólk stundum til að taka þessi lán. Eins konar „lausn“ í kerfi sem er með of háa vexti. Áhættan er í nágrannalöndum tekin til jafns af fjármálastofnunum og lántakendanum á meðan lántakandinn á Íslandi tekur álögurnar og áhættuna, ef hægt er að skilgreina þungar byrðar sem áhættu. Bankinn sem lánar á Íslandi er því sem næst í áhættulausum viðskiptum ef hann passar sig bara að hafa veðsetningu ekki yfir 70% til að eiga veðrými fyrir mögulegum verðlækkunum á fasteignamarkaði, ef lántakandinn skyldi hætta að greiða.

Enda var það svo í hruninu að bankar, fjármálastofnanir og lífeyrissjóðir töpuðu nær öllum gerðum lána nema húsnæðislánum, einkum þeim sem bundin voru verðtryggingu, það voru einu fjárfestingarnar sem héldu sér að mestu.

Þrefalt hærri vextir en í Færeyjum

Íslendingar greiða hærri vexti en í löndum á borð við Albaníu, Bosníu, Grikkland og Makedóníu. Þá greiðum við þrefalt hærri vexti en Færeyingar. Vaxtatölur geta verið mismunandi eftir gögnum en Íslendingar greiða á milli 6,2 og 7,4 prósent húsnæðislánavexti m.v. uppflettingu (í dag, 3. apríl 2019) á vefnum Auðbjörg.is sem birtir lista yfir vexti lánastofnanna:

Íslendingar verma því eitt af hæstu sætum á lista yfir hæstu vaxtabyrði í Evrópu:

Gamaldags hagfræði? 

Seðlabanki hefur það markmið að halda verðbólgu innan marka. Horfir ekki á að hafa vexti sem lægsta, lítur aðeins á verðbólgu. En er þaðskynsamleg hagfræði að horfa aðeins á verðbólgu en ekki vaxtastig húsnæðislána?

Vextirnir þurfa nefnilega ekki að vera svona háir heldur sé hátt vaxtastig á Íslandi val Seðlabankans. Spurningin er frekar af hverju Seðlabankinn velji að hafa vexti svona háa. Hægt er að færa rök fyrir því að bankinn sé að styðjast við gamaldags hagfræði. Þeir virðast telja nauðsynlegt að hafa vexti háa til að hafa taumhald á verðbólgu en fyrir mörgum árum, þá sagði hagfræðin að háir vextir væru besta leiðin til að temja verðbólguna. Margt hefur hins vegar breyst frá því að sú kennisetning var virt og álitin óumdeilanleg. Margar aðrar leiðir eru til að hemja verðbólgu en háir vextir. Óstöðug króna, mikil þensla, mikill munur á innflutningi og útflutningi eða háar skuldir ríkissjóðs kalla ekkert á háa vexti en eru alltaf notaðar sem skýringar á því af hverju Íslendingar þurfa að greiða háa vexti. Þarna er unnið með þá gömlu hagfræðihugmynd að ef banki stjórnar verðinu á peningum þá geti hann stjórnað magninu og haft þannig taumhald á þenslu.

Þetta virkar í fræðilegu umhverfi en ekki í hinu raunverulega umhverfi sem íslenskt hagkerfi lifir í. Af hverju að reyna að stýra peningamagni í umferð með vöxtun þegar það er hægt að hafa bein áhrif á peningamagnið sjálft með því að stýra lánum bankakerfisins, að stýra því í hvað er lánað? Þetta er kallað stýring á lánamyndun, þegar bankar eru lattir til að bjóða neyslulán en hvattir til að lána til uppbyggingar, til dæmis framleiðslu- og iðnfyrirtækja sem skapa raunverulegar þjóðartekjur.

Stjórn lánamyndunar væri miklu betra stýritæki, bæði vegna þess að það er hraðvirkara og hefur beina stjórn á fjármagni í umferð en hefur einnig þann kost að almenningur þarf ekki að bera þungar byrðar verðtryggingarinnar ævina á enda. Þetta hafa mjög margir seðlabankar notað með afar góðum árangri. Að mínu mati ætti Seðlabankinn sem fyrsta skref að lækka vexti á tíu ára ríkisskuldabréfum niður í um tvö prósent en það myndi leiða strax til lækkunarferlis hjá bönkum og við myndum fljótlega fara að sjá miklu lægri vexti á óverðtryggðum lánum. Samhliða þessu ætti að byrja á nýrri stefnu í Seðlabankanum um stjórn lánamyndunar sem væri stjórntæki sem hentar Íslandi miklu betur en markmið um verðbólgu (sem nást alls ekki alltaf, hvort eð er). 

Í kjaraviðræðum ætti ríkisstjórnin að boða nýja stefnu í þessa veru en ég hef þá trú að hún myndi falla miklu betur í kramið og leiða til víðtækari sáttar en nokkrar launabreytingar. Hættum að keppa í launum, keppum frekar í eðlilegra fjármálaumhverfi þar sem fjallþungar byrðar eru teknar af íslenskum almenningi með nýrri stefnu Seðlabankans um stjórn lánamyndunar.

Líkja má núverandi vaxtastefnu Seðlabanka við gamlar læknisaðferðir sem þóttu góðar einu sinni. Nýjar leiðir þróast í þessu eins og öðru. Nóg er að hugsa um dæmið af læknum sem einu sinni kunnu enga aðferð til að meðhöndla þunglyndi aðra en að setja sjúklinga á þunglyndislyf. En í dag eru til svo margar aðrar aðferðir, til dæmis að fara út að hreyfa sig. Það læknar þunglyndi hjá mörgum. Eins er með hagfræði Seðlabanka og vaxtastefnu. Hún á að breytast í takt við tíðarandann, hagfræðilegt umhverfi og þarfir þjóðarinnar.

Seðlabankinn ætti því að íhuga að breyta um strategíu, lækka vexti og ástunda aðrar aðferðir til að hafa taumhald á verðbólgu. Íslendingar eiga nefnilega betra skilið en að halda áfram að borga 3–5 sinnum meira fyrir íbúðarhúsnæði okkar heldur en flestir aðrir. Rökin um að við séum ekki í eins slæmum málum og Moldóvar og íbúar Úkraínu virka ekki lengur því almenningur í landinu er að gera kröfum um sömu húsnæðisvexti og eru í Færeyjum.

Slök lánakjör á Íslandi

30 milljón króna húsnæðislán krefst þessara afborgana m.v. vexti sem bjóðast í dag á hvoru svæði fyrir sig:

Ísland – verðtryggt:
Til 40 ára: Mán.afborgun er 107 þús/mán.
Til 25 ára: Mán.afborgun er 142 þús/mán.

Ísland – óverðtryggt:
Til 25 ára: Mán.afborgun er 182 þús/mán.

Svíþjóð – óverðtryggt (verðtryggt ekki í boði):
Til 25 ára: Mán.afborgun er 116 þús/mán.

Ef allar aðstæður eru þær sömu þá greiðir sá sem tekur lán í Svíþjóð 116 þús á mánuði á meðan sá sem tekur sama lán greiðir 182 þús á mánuði.
Sá íslenski greiðir 56% hærri afborgun á mánuði í 25 ár.

Er rétt að banna verðtryggingu?

Það er ekki rétt að banna verðtryggingu nema ef lágir vextir eru tryggðir um leið. Ef ekkert er gert fyrir fólk nema að banna verðtryggingu lenda margir í því að hafa ekki efni á að kaupa sér húsnæði og verða því lengur á leigumarkaði, greiða háa leigu af því þeir hafa ekki efni á að greiða óverðtryggða lánið nema að vextir lækki verulega. Ef við skoðum reiknilíkön fyrir annuitet verðtryggt lán og svo einfaldan vaxtaútreikning fyrir óverðtryggt lán þá verða upphæðir óverðtryggða lánsins sterkur valkostur ef vextir fara undir 2% – ef þeir eru um 1,5-1,8%. Ríkisstjórnin getur boðið þessa vexti í gegnum SÍ með þeirri leið sem hér að ofan er lýst (stjórn lánamyndinar). Þetta þyrfti ekki að kosta ríkissjóð neinar upphæðir því þessi lán væru gefin út í krónum, tekin á kjörum ríkissjóðs, langt undir 1,5% vaxtamarkinu. Þetta myndi gjörbylta íslenskum húsnæðis- og lánamarkaði. Þetta yrði ekki séríslensk leið því margir stórir seðlabankar hafa farið þessa leið til að lækka vexti, auka innspýtingu í hagkerfið þegar kerfið sjálft er á leið í kólnun, líkt og nú er í íslensku hagkerfi.

Miðað við ofangreint dæmi þá gerir verðtryggingin það að verkum að 107 þús. mán. afborgun er í boði. Ef verðtrygging er bönnuð hækkar lánið í 182 þús ef það er stytt í 25 ár. Þetta myndi gera það að verkum að margir myndu þurfa að vera lengur á leigumarkaði af því að greiðslubyrði væri orðin of há.

Að lækka húsnæðisliðinn hjá almenningi verður því aðeins gert með því að lækka vexti á Íslandi og það verður aðeins gert með því að breyta áherslum í efnahagsmálum af hálfu ríkisins og Seðlabanka. Þetta er hægt ef aðeins viljinn er fyrir hendi, það eru engar íslenskar skýringar sem koma í veg fyrir að Íslendingar geti ekki notið sömu kjara og almenningur í nágrannalöndunum.


Facebook Comments

Check Also

Forræðishyggja eða faghyggja?

Af hverju bönnum við 16 ára unglingum að aka bílum? Af hverju bönnum við almennan …